Erfahren Sie, wie Sie die Rentabilität einer Immobilie fundiert kalkulieren – von Mietrendite über Eigenkapitalrendite bis hin zu Kaufpreisfaktoren.
Die Entscheidung für eine Kapitalanlageimmobilie steht und fällt mit einer präzisen Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Dabei reicht es nicht aus, allein auf die Bruttomietrendite zu blicken. Wer professionell investiert, muss die zentralen Kennzahlen verstehen, korrekt berechnen und richtig einordnen – von der Mietrendite über die Eigenkapitalrendite bis hin zu kaufpreisbezogenen Faktoren wie dem Gross Rent Multiplier.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Indikatoren wirklich zählen, wie Sie Rentabilität realistisch kalkulieren und welche typischen Rechenfehler Sie vermeiden sollten. Damit schaffen Sie die Grundlage für fundierte Entscheidungen – heute wie langfristig.
Was Sie in diesem Artikel erfahren
Sie lernen, wie Sie:
- Brutto- und Nettomietrendite richtig ermitteln
- Die Eigenkapitalrendite als entscheidende Steuerungsgröße nutzen
- Kaufpreisfaktor und Cashflow strukturiert berechnen
- Kennzahlen klar einordnen und vergleichen können
- Investitionsentscheidungen logisch und standortbezogen abwägen
Professionell investieren bedeutet: rechnen statt hoffen. Kapitalanleger sollten nicht aus dem Bauch heraus entscheiden, sondern anhand klarer Kennzahlen und objektiver Rahmenbedingungen. Neben der Wirtschaftlichkeit zählen auch Standortqualität, Energieeffizienz und die langfristige Vermietbarkeit eines Objekts. Im Gegensatz zum Eigenheimkauf gilt: Logik vor Emotion. Dieser Artikel zeigt, wie Sie fundierte Entscheidungen treffen – mit Struktur, Klarheit und Vergleichbarkeit.
Brutto- und Nettomietrendite
Berechnen Sie die Bruttomietrendite mit folgender Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100.
Die Nettomietrendite berücksichtigt laufende Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagenbildung) und zeigt, was Ihnen realistisch nach Aufwand verbleibt.
Beispiel Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete: 12.000 €, Kaufpreis: 300.000 € → 12.000 ÷ 300.000 × 100 = 4 % Bruttomietrendite
Beispiel Nettomietrendite: Laufende Kosten: 2.000 € jährlich → 10.000 € verbleibend. 10.000 ÷ 300.000 × 100 = 3,33 % Nettomietrendite
Wichtigkeit der Kennzahl:Die Mietrendite ist eine der zentralen Ausgangsgrößen jeder Immobilienkalkulation. Sie zeigt, wie effizient das investierte Kapital aus der Vermietung heraus arbeitet. In Großstädten wie Berlin gelten Bruttomietrenditen ab ca. 3,5 % als solide, in Randlagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten können auch Werte ab 4 – 4,5 % möglich sein. Die Nettomietrendite ist entscheidend für die realistische Cashflow-Planung und sollte je nach Objektzustand und Lage mindestens 2,5–3 % betragen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient Sie Ihr eingebrachtes Kapital verzinsen. Formel:
(Nettojahresüberschuss nach Finanzierung ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100.
Beispiel: Sie bringen 50.000 € ein, erzielen 4.000 € Cashflow pro Jahr → ergibt 8 % Eigenkapitalrendite.
Zum Vergleich: Bei Aktien liegt die historische Durchschnittsrendite nach Steuern bei ca. 5–7 %. Immobilien können – bei moderatem Leverage – 8–12 % Eigenkapitalrendite realisieren. Das macht sie für langfristige Investoren besonders attraktiv.
Darüber hinaus lässt sich die Eigenkapitalrendite auch nach Exit betrachten – also über die gesamte Haltedauer inklusive Verkaufserlös. Hierbei wird der Nettoerlös aus dem Verkauf (abzüglich Restschuld und Steuern) sowie kumulierter Cashflow ins Verhältnis zum ursprünglich eingesetzten Eigenkapital gesetzt. Diese Form wird auch als Gesamtkapitalrendite auf das Eigenkapital (Total Return on Equity) bezeichnet.
Rechenbeispiel: Sie investieren 50.000 € Eigenkapital in eine Immobilie. Über 10 Jahre zahlen Sie zusätzlich 5.000 € als laufende Zuzahlung (Kosten nach Mieteinnahmen). Nach 10 Jahren verkaufen Sie die Immobilie steuerfrei und erzielen 230.000 € Überschuss (nach Abzug der Restschuld und Verkaufsnebenkosten). Ihr Gesamtertrag beträgt also 230.000 € – 5.000 € = 225.000 €.
Im Verhältnis zum eingesetzten Kapital (50.000 €) ergibt sich:225.000 € ÷ 50.000 € = 450 % Total Return on Equity über 10 Jahre.
Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Eigenkapitalverzinsung von rund 18,9 % p. a. über den Haltezeitraum – ein erheblicher Vermögenshebel im Vergleich zu klassischen Anlageformen.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis aus Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Formel:
Kaufpreis ÷ Jahresmiete.
Ein Wert zwischen 20 und 25 gilt im aktuellen Marktumfeld (2024) in Berlin als marktüblich. In gefragten Innenstadtlagen ist ein Faktor von 28–30 akzeptabel, sofern die Mietentwicklung und Objektqualität das rechtfertigen. Ziel: ein möglichst niedriger Faktor bei gleichzeitig guter Lage und Substanz.
Wichtigkeit der Kennzahl: Der Kaufpreisfaktor gibt an, nach wie vielen Jahren die Investition – rein rechnerisch – über Mieteinnahmen amortisiert wäre. Er dient als schneller Indikator für die Relation von Kaufpreis und Ertragskraft. Je niedriger der Faktor, desto attraktiver tendenziell die Investition. Wichtig: Der Kaufpreisfaktor betrachtet die Bruttomiete – ergänzend sollte immer die Nettomietrendite berücksichtigt werden.
Cashflow-Berechnung
Beim Cashflow betrachten Sie Ihre tatsächlichen monatlichen Einnahmen nach Abzug aller laufenden Ausgaben und Finanzierungskosten.
Formel: Nettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten – Zins/Tilgung = monatlicher Cashflow.
Ein positiver Cashflow signalisiert ein tragfähiges Modell – auch im Hinblick auf künftige Zinsbelastungen und Rücklagenbildung. Gleichzeitig sollte der Fokus nicht ausschließlich auf einem positiven Cashflow liegen: Qualität, Lage, Energieeffizienz und Werthaltigkeit dürfen nicht geopfert werden. Für passive Erstinvestoren ohne große Zeitressourcen ist der Cashflow nur einer von mehreren Faktoren – er lässt sich langfristig auch durch Mietanpassungen und Optimierung entwickeln.
Worauf es wirklich ankommt
Kennzahlen wie Mietrendite oder Cashflow sind wichtige Grundlagen. Doch Rentabilität entsteht im Zusammenspiel weiterer Kriterien: Standort, Energieeffizienz, steuerliche Rahmenbedingungen (z. B. AfA), baulicher Zustand und potenzielle Mietentwicklung. Je besser diese Faktoren zusammenspielen, desto nachhaltiger ist Ihr Investment. Wichtig ist, die Immobilie nicht emotional wie ein Eigenheim zu betrachten, sondern rein sachlich – aus Investorensicht.
Logik vor Emotion ist das Fundament jeder erfolgreichen Kapitalanlage.
Häufige Fehler vermeiden
- Auf den „perfekten Deal“ warten: Wer zu lange zögert, verpasst Chancen. Der Markt belohnt rationale Entscheidungen zum richtigen Zeitpunkt – nicht maximale Perfektion.
- Auf Zinssenkungen spekulieren: Zinsen bewegen sich im langfristigen historischen Vergleich (seit den 1990er-Jahren) durchschnittlich in einer Bandbreite von etwa 3 – 5 %. Phasen unter 2 % sind historisch betrachtet Ausnahmen. Aktuelle Zinsniveaus um 3,5–4,5 % sind daher keinesfalls hoch, sondern entsprechen einer realistischen Marktsituation. Entscheidungen sollten daher auf realistischen Kalkulationen basieren – nicht auf Spekulation über mögliche Zinsentwicklungen. Zinsen bewegen sich im historischen Vergleich (2–4 %) weiterhin auf moderatem Niveau. Entscheidungen sollten auf heutiger Kalkulation beruhen – nicht auf Erwartungen.
- Keine Reserven einkalkuliert: Kapitalpuffer für Kaufnebenkosten, kurzfristige Kosten, die nichts mit der Immobilie zu tun haben (Waschmaschine, Urlaub)
- Kurzfristig kalkulieren: Wer nur die ersten zwei Jahre betrachtet, verkennt das Potenzial der Immobilie. Denken Sie langfristig – besonders bei Finanzierung und Entwicklung.
- Emotional investieren: Die Immobilie ist kein Wunschprojekt, sondern ein wirtschaftliches Instrument. Kalkulieren Sie nüchtern, nicht idealistisch.
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Häufige Fragen & deren Antworten
Hier finden Sie die häufigsten Fragen. Ihre ist nicht dabei? Dann klären wir sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Neben einem stabilen Einkommen sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten – bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision – vollständig aus Eigenmitteln bestreiten können.
Deutschlandweit liegen die Kaufnebenkosten bei Kapitalanlageimmobilien typischerweise zwischen 7 % und 12 % des Kaufpreises – abhängig vom Bundesland und ob ein Makler involviert ist.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € entsprechen 7 % Kaufnebenkosten rund 21.000 €, bei 12 % rund 36.000 €.
Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Mietrendite?
Die Mietrendite betrachtet das Objekt – die Eigenkapitalrendite betrachtet Ihre persönliche Kapitalverzinsung. Sie zeigt, wie effizient Sie Ihr Geld einsetzen – insbesondere unter Einbezug von Fremdkapital
Was sagt mir der Kaufpreisfaktor konkret?
Sie zeigt, nach wie vielen Jahren die ursprüngliche Investition – rein rechnerisch – durch Mieteinnahmen zurückgeflossen ist. Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet beispielsweise, dass Sie nach 20 Jahren Mieteinnahmen den ursprünglichen Kaufpreis eingenommen haben. Je niedriger dieser Faktor, desto schneller amortisiert sich die Investition – vorausgesetzt, die Mieteinnahmen bleiben stabil.Er zeigt, wie viele Jahresmieten Sie benötigen, um den Kaufpreis zu erreichen.
Wann ist ein Cashflow positiv – und warum ist das wichtig?
Ein positiver Cashflow liegt vor, wenn nach Abzug aller Kosten (inkl. Zins und Tilgung) ein monatlicher Überschuss bleibt. Das sichert Ihre Liquidität und reduziert Risiken bei Zinsanpassung oder Mieterwechsel. Gleichzeitig sollte der Cashflow nicht auf Kosten von Lage oder Qualität erzwungen werden.
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